AGIBILITÀ: Forse Sì, Forse No?

Cos’è il Certificato di Agibilità?

Spesso confuso con l’abitabilità, il certificato di agibilità è una dichiarazione che attesta la ‘sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati in essi.

Facciamo una breve storia 

Originariamente, avevamo solo l’abitabilità, che venne istituita con un apposito Regio Decreto 27 luglio 1934, n. 1265 testo unico delle leggi sanitarie:

“Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, e’ punito con l’ammenda da lire duecento a duemila”

L’abitabilita’ veniva rilasciata dal Sindaco o dall’Ente Pubblico e riguardava esclusivamente gli immobili residenziali; nulla diceva per gli immobili con destinazioni diverse come negozi e uffici. 

Con il tempo, è emersa la necessità del concetto di agibilità, analogo all’abitabilità ma rivolto agli immobili non residenziali (negozi, uffici ecc.).

Successivamente ci sono stati una serie di passaggi normativi (la Legge Ponte e DPR 425/1994) che hanno cercato di disciplinare meglio quanto gia’ disposto nel citato Regio Decreto.

Il DPR 380/01 ha rivoluzionato la normativa, ha di fatto soppresso il dualismo agibilità-abitabilità riorganizzando la procedura con un unico certificato di agibilità rilasciato dall’Ente pubblico competente.

Quando è Necessario il Certificato di Agibilità?

Oggi la richiesta del certificato di agibilità deve essere effettuata in caso di:

  • Nuove costruzioni;
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • Interventi sugli edifici esistenti che influenzano i requisiti richiesti;

Inoltre rientrano anche gli interventi “sostanziali” quali ristrutturazioni, cambi di destinazione, deruralizzazioni, frazionamenti o fusioni, e quelli comportanti aumento del carico urbanistico.

Dall’introduzione del Decreto Scia 2 nel 2016, il processo per ottenere il certificato di agibilità è stato semplificato. Infatti la responsabilità del rilascio di questo certificato, precedentemente in mano agli enti pubblici, è ora affidata a un professionista tecnico abilitato che valuta e conferma la conformità dell’immobile alle normative vigenti, attraverso un processo di certificazione e asseverazione.

Alla luce di tutto il percorso normativo che ha subito l’istituto del certificato di agibilità, possiamo dire che, fatto salvo casi straordinari, un immobile non può essere utilizzato, venduto o locato senza che questi abbia il certificato di agibilita’. 

Impatto sul Mercato Immobiliare

Dal punto di vista del mercato immobiliare, l’agibilità può incidere significativamente. Sebbene sia possibile effettuare un rogito anche in assenza di agibilità, soprattutto per gli immobili costruiti prima del 1967, bisognerà considerare che la sua mancanza può comportare complicazioni legali e contrattuali, essere oggetto di negoziazione tra le parti e può influenzare il valore dell’immobile. Senza considerare che l’acquirente puo’ chiedere di averlo, pena risarcimento danni o restituzione delle somme versate, entro 10 anni dalla data del rogito.

Bisogna considerare il certificato di agibilità più di un semplice documento, ma un attestato di qualità, sicurezza e conformità. La sua evoluzione e l’attuale processo di certificazione riflettono l’impegno costante del legislatore per la sicurezza ed il benessere delle condizioni abitative e lavorative per garantire che gli immobili siano anche sicuri e rispettosi dell’ambiente. 

AGIBILITÀ: Forse Sì, Forse No?

Decisamente Sì!

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